【本当の理由】土地とハウスメーカーを決めるのはどちらが先が良い?

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新築注文住宅を購入する際に、土地探しからされる方は多いのではないでしょうか?
そんな時に悩むのが土地を先に見つけるかハウスメーカー(施工会社)を見つけるのかという問題です。

私も土地からの購入で、ネットはもちろん、大手からローカルの不動産屋までたくさん周りました。
不動産屋だけで20社以上は探したかもしれません。ネットも朝晩2回メールチェックと問い合わせや売地になってない土地を問い合わせるなど思いつくことは何でもやりました。

そんな自分で土地をたくさん探し色々と学んだことを元に家づくりは土地からかハウスメーカーからかについて解説したいと思います。

よくこの手の話だと施工会社が決まってないと住宅ローンの融資が通らないなどの話がありますが、
今回は他の方とは違った視点で解説しようと思います。

最後まで読んでいただければ、下記の内容がわかります。

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土地とハウスメーカーどっちを先に決めればいいのか

まず初めに答えは、ハウスメーカー(施工会社)を先に決めるの方が良いと思います。
正直、この手の話は皆さん、施工会社が先が良い、または同時が良いと言ってる方が多いと思います。
同時が良いというのも紐解くと、だいたい施工会社が先が良いという意見と内容は同じです。

巷で言われている「ハウスメーカーを先に決めると良い」理由をまとめると

  • 施工会社が決まってないと住宅ローンの融資が通りにくいので土地が購入できない
  • 施工会社が決まってると建築費用の予算感をつかめるので総建築費を予算オーバーしにくい
  • つなぎ融資の期間を短くしてコストを抑えられる
  • 施工会社から土地の紹介あっせんをしてもらうことができる
  • 建築条件付きの土地の紹介をもらえる

おおよそ、上記の内容をいってるところが多いのかなと思います。
自分の同じ意見のものも多いですが、それではこのブログはここで終わりになってします。

自分も他の方と同じ内容をなぞっても仕方ないので、
ここからは自分の視点からその理由の深掘りと土地探しの時のキーポイントを紹介したいと思います。

ハウスメーカーが先が良い理由 3選

それでは早速、自分の視点から「施工会社を先に決めるべき理由3選」の解説していきます。

売地情報

一つ目に土地情報です。素人の施主が探せる情報というのは、ネットや店舗で掲載のある情報のみですが、施工会社さんは普段から不動産屋との取引があるので、不動産屋とのコネクションで色々と情報を教えてもらえる場合もあります。

これはお互いに利害関係が一致してるときに成立するもので、
例えば

・不動産屋は自分の所からたくさん土地を買ってほしいので、施工会社に良い土地を回して、
 次回以降に土地の案件を振ってもらえるように恩を売る
(たくさん買ってくれるお得意様には、優先的に物件情報を回す)

・施工会社はいい立地の土地を紹介してもらい建築条件付き土地などにして販売したいので、
良い土地を紹介してくれる不動産屋を贔屓にして恩を売る
(良い土地を紹介してくれるところからは、たくさん土地を買う)

など、裏を取った話ではありませんが、商売である以上はこういった利害関係は十分にあり得ると思います。

ただこれはかなり限定的かつ、曖昧なものなので過信し過ぎは禁物です。
いわゆる「未公開物件」と呼ばれるものです。

未公開物件という希少性と特別感などを売り文句に囲い込みをする場合もありますので、
注意が必要な諸刃の剣です。

ただ、実際に未公開物件というものが存在するのも事実ではあるようなので、
もし、良い掘り出し物に巡り合えた時は慎重に検討しましょう。

そして、不動産屋から未公開物件として提案された際に、施工会社さんが決まっていれば、相談することができます。
当然、自分のお客さんがあまりにも変な土地を掴んでしまえば、建物の請負契約そのものが危うくなってしまうので、その物件情報の信頼性などプロの視点から判断してもらえる味方になります。

土地価格

土地購入の場合、買い付け申し込みを出して土地を購入しますが、その際に指値という値引きをして買い付けすることが往々にしてあります。

土地を購入したことがない人が多いと思いますので、
そもそも土地の購入に値引きができるのか知らない方も多いと思います。
また、指値(値引き)をするにしても相場観がないとどれくらいの指値を入れるべきなのか判断ができません。

売り主も指値が入る前提の価格設定をしている場合もありますので、
指値を入れないともったいないこともあります。
しかし、逆に指値を入れてしまったが故に、買い逃してしまったということもありえるので、
この辺の感覚や情報はプロでないと難しいものがあります。

施工会社経由で買い付けを出せば、指値を出す前に事前に不動産や売り主さんと価格交渉など調整をしてもらえる場合もあります。

この施工会社経由での買い付けというのは、施工会社が不動産仲介として入るのではなく、
あくまでも不動産屋からの買い主は施主で、施工会社は代理人といった感じです。

施工会社によって異なることもあるとは思いますが、
基本的な流れは、
①売り主→不動産屋→買い主(施主)
②売り主→不動産屋→施工会社→買い主(施主)
施工会社が仲介で入る場合には、施工会社への仲介手数料が上乗せになることがあると思います。

土地を少しお得または、適正価格で購入したい場合には施工会社さんに協力してもらうというのは有りだと思います。

この協力も施工会社さんの善意の協力なのか、多少の手間賃を下さいとなるのかは、
施工会社さんによると思いますので、確認してみてください。

土地条件

これが施工会社さんを決めてから土地購入をする最大の決め手です。

土地を購入するには数多くの判断材料が必要になります。
それを初めて土地購入する素人が判断するのは到底無理です。

立地や形や方位、周辺環境だけでなく、防火地域や建ぺい率、接道など法令面などもあります。
これらの項目をあげたらキリがないほどに考えるべき要素が多くあり、
初めて土地を買う素人だけではとても目が行き届きません。

不動産屋に相談をしても、不動産屋は土地を売るのがメインでその土地がどう使われようと知ったこっちゃないというのが本音だと思います。
そして、知識としても多少の知識はあるにせよ、
建築のプロ目線には及ばないというのが一般的な不動産屋だと思います。

もちろん、不動産屋の良し悪しということではありませんし、
YouTubeで活躍されてる「ふくろう不動産」さんは建築知識に関してもかなり長けておられます。
売り買いの専門であるが故に知らないのは仕方ないということです。

最近、話題になっているパッシブ設計などは、敷地への日の当たり方や日射量、土地の年間の温湿度、将来的に隣接する土地へ建物ができた場合の想定などなど数多くのこと検討しなければなりません。

施工会社と一緒に土地探しをすることで、今まで知らなかった価値観に気づくこともあると思います。
なによりも、家の向きや間取りは土地に合わせて書くものです。
土地のないところに間取りを書いてもそれをそのまま購入する土地に当てはめることは至難の業です。
ですので、施工会社を決めてから一緒に土地探しをお勧めいたします。

オススメの成功する家づくりの土地の探し方

今回ここが一番お伝えしたかったことです。
ここまで家づくりをする上で、まずは施工会社を先に決めることが大切だと話してきました。

自分の家づくりを通して、この方法なら効率よく土地を探せて、
更にそのあとの家づくりの工程において役立つこと勉強と整理をしながら土地を探せるという方法を
解説したいと思います。

  1. 自分で土地を探しながら施工会社を決める
  2. 施工会社と打ち合わせをしながら土地情報を探してもらう
  3. 自分で見つけた土地と探してもらった土地をリストを作成
  4. リストの土地の自分が良いと思った理由と不満などネガティブな意見を伝える
  5. その土地に対しての施工会社からの意見をもらう
  6. 3~5を繰り返して希望の土地を見つける

大切なことは土地探しは施工会社任せにするのではなく
自分で探してきて、それを見てもらって議論するというサイクルです。

自分がいくつかの施工会社に声をかけて土地の希望条件等を提示して、探してもらいましたが、
回答が遅く、土地情報もほかで見覚えのあるものばかりで、気になる情報すらあまりありませんでした。

これは決して希望条件が狭いということではなく、
単純に受け身では土地情報は入ってこないということです。

そして、1.の施工会社探しと同時に自分で土地探しをする理由もあります。
それは最初から土地情報を多く見ることで相場観や自分の希望する条件や要望を洗練できるからです。
土地情報に対して目を養うこで、後の施工会社との議論に生きてきます。

次に4.と5.ですが、これの意味は1.で明確にした条件や要望をなどを実際の土地に落とし込む
工程になります。施工会社と話すことで、自分の価値観になかった気づきをもらったり、間違いの指摘をしてもらうことができます。

希望する間取りや駐車台数を土地に落とし込んでみたり、日当たりのいい家という条件があったとすれば、それが実現できる土地なのかを確認します。
これを繰り返していくと自分に合う土地というのが、具体的に絞り込んでいくことができます。

これをすることのメリットは、

  • 欲しい土地情報が自分自身で判別することができるようになる
  • 本当に良い土地が出てきたときの決断速度が速くなるので、取り逃がしを減らせる
  • 土地探しを通して、家づくりへの条件や希望を自分で整理することができる

自分自身、数多くの土地情報を見る中で明らかに家に対しての考え方などが洗練されていきました。
ですので、皆さんも是非、土地情報を自分で探して、施工会社と検討するというプロセスを実践していただくと良いと思います。

最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

今後も一施主の発信として、より多くの方に高性能住宅というものを知っていただく機会とそれを手にしていただく一助となれれば幸いです。

コメントや感想などをいただけると今後のテーマにさせていただいたり、自分自身の発信の励みになります。是非、よろしくお願いします。

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自分の家づくりをきっかけにして、家が大好きになってしまった施主です。
これから家づくりをする人に一人でも多く高性能住宅の良さを発信してきたいと思います。家づくりに関する発信や家づくりをきっかけに興味を持ち始めたDIY、家電、ガジェット、スマートホームについてを発信していきます

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